Ипотека для ИП: какие документы нужны и в какие банки идти

Теоретически ипотека для ИП — вполне доступная процедура. Но на практике оформить недвижимость в кредит индивидуальным предпринимателям гораздо сложнее, чем трудоустроенным физическим лицам. И связаны такие трудности с особой системой налогообложения.

ИП платят единый налог на вменённый доход, который потенциально возможен для этой категории лиц. Это весьма усреднённый показатель. И если физическое лицо может предоставить справку 2-НДФЛ, то индивидуальному предпринимателю свои доходы подтвердить сложнее. У банков возникают сомнения, а сможет ли он погасить ипотеку.

Какие документы необходимы

Порядок оформления ипотеки представляет собой определённую последовательность действий:

1. Подача заявки и пакета необходимых документов.
2. Составление предварительного договора с продавцом недвижимости.
3. Первоначальный взнос.
4. Составление договора с кредитором.
5. Получение продавцом недвижимости ссуды от банка.
6. Регистрация заёмщика как собственника помещения.
7. Оформление недвижимости под залог.

Требуемый пакет документов включает в себя:

• паспорт заёмщика;
• оригинал и копию свидетельства о регистрации лица как индивидуального предпринимателя;
• налоговую декларацию:
  • за 1 год, если ИП работает по упрощённой системе налогообложения;
  • за 2 года, если он платит единый налог на вменённый доход;
• разрешение на ведение предпринимательской деятельности;
• иные документы, подтверждающие финансовую состоятельность заёмщика.

К стандартному перечню документов кредиторы могут добавлять дополнительные обязательные к подаче бумаги.

Оформление ипотеки для жилых и нежилых помещений

Ипотека на покупку нежилого помещения называется коммерческой. Такое название вполне оправдано: кредит оформляется коммерческими организациями или индивидуальными предпринимателями на покупку недвижимости для ведения бизнеса.

Как правило, нежилые помещения дороже жилых, поэтому размер займа для их покупки выше. Исходя из этого банки могут предложить более выгодные условия кредитования, но в то же время они тщательнее рассматривают кандидатуры заёмщиков.

Коммерческая ипотека имеет ряд отличий жилищной:

1. Больший размер займа: суммы могут достигать более 10 миллионов рублей.
2. Меньший срок погашения ипотеки. Считается, что у юрлиц и ИП больше возможностей погасить задолженность в короткий срок (в течение 10–15 лет).
3. Высокая процентная ставка по кредиту: может превышать 20% годовых.
4. Больший размер первоначального взноса (не менее 15–20% от общей суммы займа).
5. Невозможность погасить задолженность средствами государственных субсидий.

Какие банки выдают ипотеку ИП

Далеко не каждый банк может предложить индивидуальным предпринимателям кредитование на покупку недвижимости. Если же кредитная организация предлагает ИП ипотеку, то процентные ставки могут быть высокими, а требования к необходимому пакету документов усложнены.

Сбербанк

По состоянию на 2019 год в Сбербанке действует несколько ипотечных программ для малого бизнеса. В их числе Бизнес-Недвижимость и Экспресс-Ипотека.

Бизнес-Недвижимость

Воспользоваться программой могут те, кто соответствует всем предъявляемым требованиям:

• индивидуальный предприниматель является резидентом РФ;
• его доход за год не превышает 400 миллионов рублей;
• на момент погашения ипотеки заёмщик не будет старше 70 лет;
• ИП ведёт свою деятельность более 6 месяцев (или более 12 месяцев для сезонного бизнеса).

Экспресс-Ипотека

Эта программа отличается от предыдущей:

• более высокой процентной ставкой (от 13 %);
• быстрым рассмотрением заявки;
• более длительным сроком погашения (до 15 лет);
• минимальной суммой кредита (до 10 миллионов рублей).

Россельхозбанк

Как и другие банки Россельхозбанк предлагает кредитование при условии предоставления пакета документов: паспорта; заявки на предоставление кредита; документа, подтверждающего регистрацию ИП; справки о финансовом состоянии.

Условия программы, которую предлагает банк, таковы

• процентная ставка — до 12,5 процента годовых;
• первоначальный взнос — не менее 40 процентов от суммы займа;
• можно растянуть погашение кредита до 25 лет;
• минимальная сумма кредита — 100 тысяч рублей, максимальная — 8 миллионов (для Москвы — 10).

Тинькофф

Банк Тинькофф также предоставляют ипотеку для предпринимателей. Её основные условия:

• ставка от 6% годовых;
• первоначальный взнос от 15%;
• максимальная сумма займа 100 миллионов рублей;
• минимальный пакет документов и отсутствие необходимости подтверждать доход.

ВТБ

Юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям ВТБ предлагает кредит под залог приобретаемой недвижимости со ставкой до 13,5% годовых, максимальной суммой кредита до 150 миллионов рублей и сроком погашения — до 10 лет.

Первоначальный взнос осуществляется собственными средствами и составляет не менее 15 процентов.

Альфа Банк

В Альфа Банке ИП может оформить кредит на бизнес-цели. При этом кредитная организация обещает своим клиентам гибкий график погашений, а также:

• максимальную сумму до 10 миллионов рублей;
• снижение налоговой нагрузки;
• от 14% до 17% годовых.

Вместе с тем, индивидуальные предприниматели могут воспользоваться стандартными ипотечными программами на покупку готового или строящегося жилья, под залог собственной недвижимости.

Рефинансирование ипотеки для ИП

Рефинансирование — переоформление кредита с целью сделать его условия более выгодными для заёмщика. Так, появляется возможность уменьшить процентную ставку, продлить срок погашения и т. д. Данная процедура доступна не только физлицам, но и ИП.

Перед оформлением рефинансирования предприниматель должен проанализировать возможные убытки.

Можно выполнить рефинансирование в одном банке или переоформить заём на другого кредитора (в случае объединения займов).

Ипотека для ИП является очень важным фактором, который может помочь в развитии бизнеса. Однако стоит понимать, что не все банки готовы предоставить кредитование предпринимателям. Чаще всего это связано со сложностью подтверждения ИП своего уровня дохода.