Последнее время стало модным заниматься инвестициями и разбираться в финансах. Начали активно проявлять себя разные финансовые организации. Одними из игроков на этом рынке являются различные инвестиционные фонды. PNK Rental является закрытым паевым инвестиционным фондом (ПИФ). О нём можно было услышать на ютуб каналах, освещающих новости и информацию об экономике и финансах. Основной доход компания получает, управляя складами, производственными помещениями и другой подобной недвижимостью. Все каналы отзывались о PNK Rental хорошо, однако есть некоторые факторы, наводящие на сомнения относительно данного ПИФа.
Что такое PNK Rental
Среди западных компаний есть такое понятие как REIT, расшифровывающееся как real estate investment trust. Под это определение попадают фирмы, чей доход складывается из управления доходными недвижимыми объектами, часто являющиеся собственниками этих объектов. О них можно прочитать и в книге Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа». Во владении у таких компаний может быть разна недвижимость: офисы, склады, апартаменты, отели. Причём в некоторых странах у подобных фондов есть льготы по налогам. Например, по налогу на прибыль или на увеличение стоимости недвижимости. Многие винят фонды в росте цен на недвижимость.
Закрытый паевой инвестиционный фонд PNK Rental
В нашей стране таких компаний нет, но есть другая форма: Закрытый паевой инвестиционный фонд. Данная форма характеризуется тем, что по закону управляющая компания имеет право не выкупать, выпущенные ею паи, пока не закончится срок договора о доверительном управлении. И доход подобных фондов как раз складывается от управления недвижимостью. Конкретно PNK Rental занимается тем, что принимает вклады населения, на эти деньги покупает склады, цеха и подобные объекты и управляет ими. На сайте компании указано, что на текущий момент стоимость всех объектов во владении составляет 33 млрд. рублей. Там же можно увидеть локации уже построенных объектов и тех, которые находятся на этапе строительства. Данная компания в России строит производственные и складские объекты с 2004 года, а кроме того на территории Америки и ряда европейских стран. Нижний порог инвестиций составляет 5 тыс. рублей. Инвестор получает доход раз в квартал. Целевая доходность заявлена в размере 11,5 %, однако может быть и меньше. На ресурсе компании указано, что желательно инвестировать на срок около 5 лет, но можно из доли выйти и раньше. Такой срок указывается исходя из того, что постройка любого здания занимает некоторое время, а есть ещё юридические и финансовые факторы. Так что срок вполне нормальный. Регистрация происходит через ресурс компании, но требуется пройти подтверждение через сайт госуслуг, перед тем как внести вышеуказанную минимальную сумму в размере 5 тысяч рублей.
Принцип заработка для инвестора
Доход инвестора складывается из двух частей:
- Арендная плата. Надо отметить, что по информации самой компании все объекты сдаются на продолжительный срок.
- Изменение цены объектов недвижимости, вследствие переоценки или при продаже.
Доход от аренды начисляется каждый квартал и доступен к зачислению на расчётный счёт или реинвестированию в доходный капитал, а от изменения цены объекта – периодически в зависимости от сделок по продаже или переоценки объектов. Доход самого фонда PNK Rental состоит в том числе из комиссии от управления недвижимостью, если годовой доход инвестора превысит 13%. То есть если доход составил 15%, то комиссия, которая составляет 20%, будет браться из разницы в 2%. В данном случае может возникнуть ситуация, когда из-за стоимости зданий после переоценки и других операций с ними, инвестору придётся платить комиссию при фактическом отсутствии дохода.
Информация о PNK Rental
Сам фонд PNK Rental создан в 2020 г., и со дня создания принимает инвестиции, но можно и напрямую купить пиф. Стоимость пая составит 350 тысяч рублей. Узнать всё что необходимо о PNK Rental можно на naufor.ru или на www.nsd.ru. Согласно заявлению компании, скоро паи будут доступны на бирже. Однако при инвестировании договор-оферта будет подписываться с УК «А КЛАСС КАПИТАЛ». Данная компания имеет все необходимые лицензии, выданные ЦБ РФ, в том числе на управление фондами. Согласно законодательству ПИФы и ЗПИФы должны регистрировать свои правила на сайте Центрального банка. И ПНК РЕНТАЛ этому нормативу соответствует. Его правила зарегистрированы на сайте ЦБ в строке 2760. Казалось бы, всё прозрачно и проект не похож на пирамиду, но есть некоторые обстоятельства вызывающие вопросы.
Для того чтобы прояснить ситуацию, необходимо рассмотреть всю структуру ПНК Рентал в целом. Далее будет наглядная инфографика.
Как видно из графики ПНК РЕНТАЛ включает в себя УК ИНДУСТРИАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, которая отвечает за управление объектами недвижимости фонда, и УК «А КЛАСС КАПИТАЛ», отвечающую за инвестиционную стратегию фонда. Кроме того, А КЛАСС занимается поддержкой инвесторов и самим онлайн сервисом. Также она управляет фондом ПНК-Девелопмент, финансирующим строительство всех объектов группы PNK. Данная структура позволяет ПНК РЕНТАЛ без нарушения законов предоставлять финансовую услугу по продаже паёв инвестиционного фонда, и получать доход с начала инвестиций.
Что получает инвестор PNK Rental за 5 тыс. руб.
У крупных ПИФов процесс инвестирования выглядит примерно так: человек инвестирует сумму 5 млн. долл. в индустриальную недвижимость и на указанную сумму будут построены 15 складов для хранения, от сдачи которых инвестор и получает деньги. То есть эти склады построены на его деньги и принадлежат ему. В США REIT компании размещают свои акции на бирже. И при приобретении пая инвестор понимает, что имеет долю в объекте, который управляется компанией.
С ПНК РЕНТАЛ ситуация более запутанная, так как арендная плата бывает установлена на продолжительный срок и, следовательно, практически не меняется. В то время как инвесторов постоянно становится всё больше и больше. Для ПИФов существует расчётная стоимость пая, которая вычисляется делением стоимости чистых активов фонда на количество паёв. Доход инвестора равен разнице между стоимостью пая при приобретении и при погашении. При этом согласно политике ПНК РЕНТАЛ инвестор получает не часть какого-то здания или конкретное здание, а долю во всех зданиях одновременно. То есть от увеличения общего количества пайщиков уменьшается доля каждого отдельного. Но паи доступны к покупке на сумму недвижимости всех зданий.
В случае с ПНК Рентал, согласно вышеприведённой схеме, на 5 тыс. рублей инвестор не покупает долю в каком-то складе. Он покупает паи, то есть по сути предоставляет компании возможность управлять своими деньгами. Это происходит примерно так, деньги поступают к А КЛАСС КАПИТАЛ, которая их передаёт через УК ИНДУСТРИАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ передаёт в ПНК Рентал, а далее они переходят в объекты группы PNK.
Получается, что владеть паем невозможно при существующей схеме, остаётся только доверительное управление средствами инвестора. При изучении компании не удалось обнаружить депозитария, у которого хранятся данные о паях. Соответственно не понятно, как ПНК РЕНТАЛ будет возвращать деньги при банкротстве её управляющих компаний. В остальных случаях при инвестировании в пай, информация о нём имеется у депозитария, и есть вероятность вернуть свои средства.
Естественно мало кому покажется привлекательным предложение передать деньги в доверительное управление через нескольких посредников. Куда интереснее выглядит перспектива стать участником паевого инвестиционного фонда.
Но в данном случае владельцем пая является управляющая компания, которой инвесторы передают в управление свои средства.
Возникает непонятная ситуация с ценой пая. Если допустим, человек решает то инвестировать в пай, то выводить из него некоторую сумму, то получается, что каждый месяц этой пат должен оцениваться, для погашения его по актуальной стоимости. Но будет ли это правило реально выполняться, неизвестно. Согласно юридическим документам, такая оценка происходит ежемесячно, а, например, на сайте УК ИНДУСТРИАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ можно за декабрь найти 2 отчёта по сча и стоимости пая. И вот тут становится интересно как будет складываться ситуация с продажей пая. Согласно документам, УК реализует выставленный пай с выгодой для инвестора. Следовательно, можно предположить, что существует биржа внутри систем ПНК Рентал, и её ликвидность обеспечивает группа PNK. Однако в реальности не ясно как на самом деле формируется цена пая.
Договор доверительного управления PNK Rental
Как уже стало понятно схема взаимодействия с PNK Rental не самая простая, учитывая, что в группу входят фонд и целых две управляющие компании. И документов более чем достаточно, но управлением инвестициями занимается именно А КЛАСС КАПИТАЛ. Поэтому для полного понимая ситуации стоит рассмотреть договор доверительного управления с компанией А КЛАСС КАПИТАЛ на управление финансовыми инструментами и ценными бумагами. Начать можно с п.5. о порядке изменения договора. Согласно этому пункту управляющая компания имеет право вносить изменения без уведомления и согласия клиента и в одностороннем порядке.
Наличие лицензии ЦБ РФ конечно даёт основания надеяться, что явной аферы не будет, но будет не лишним проверять условия каждую неделю. Больше всего вызывает вопросов тот факт, что согласно п. 3 договора, деньги инвестора могут быть вложены кроме недвижимости и в иные финансовые инструменты. Ещё инте
реснее выглядит информация о том, что описание стратегии управления не только не гарантирует доходность доверительного управления, но даже возврат средств инвестору. То есть доверив компании деньги, можно их запросто потерять. Ещё один любопытный пункт 7.2.4. Данный пункт. Позволяет управляющему продать часть активов по рыночной цене, если денег будет недостаточно для оплаты его услуг, то есть деньгами, находящимися в доверительном управлении он может оплатить своё вознаграждение. А вот согласно п.7.2.5. он может смешать деньги разных клиентов на одном счёте, при этом не отчитываясь о целях такого смешения. Можно только догадываться о том, как это может отразиться на клиентах.
Зато сам управляющий, обосновав свои действия п.7.2.7. и ссылаясь на закон 115 ФЗ «О противодействии легализации отмывания доходов, полученных преступным путём», может потребовать с клиента подтвердить законность приобретения инвестируемых средств. Чаще всего это происходит при выводе средств на свой счёт, так как при внесении денег дополнительные документы обычно не запрашивают. Не помешает перед вложением средств изучить и список финансовых инструментов, которые может покупать управляющий при управлении доверенными ему деньгами. Туда входит и иностранная валюта, и другие финансовые производные. Вообще, учитывая структуру PNK Rental, придётся перелопатить целую кучу документов, некоторые из которых, начинающему инвестору вообще будет сложно понять.
Отзывы PNK Rental
Вероятно, компания PNK Rental вложилась в свой PR, так о ней очень много хороших отзывов, не только отдельных каналов или блогеров, но и серьёзных медиа, как РБК, например. Уставной фонд управляющей компании А КЛАСС заявлен в размере 32 млн. рублей, то есть это сумма ответственности компании в случае банкротства. Можно конечно надеяться, что из 33 млрд. рублей, вложенных в имущество, что-то перепадёт инвесторам, но это в любом случае займёт очень много времени и сил.
Не более оптимистично выглядит и анализ отчётности компании с убытком в размере 27 млн. рублей и судебными делами на 117 млн. рублей, в которых А КЛАСС является ответчиком. Хотя компания и выиграла сама иск на 110 млн. рублей, тот факт, что она участвует в 34 судебных разбирательствах настораживает. Не меньше настораживает и то, что директор фонда Дмитрий Пилевин является участником по меньшей мере 24 юридических лиц, из которых 18 уже не существуют, и расследования дела об убийстве депутата.
Пилевин, к слову, фигурирует там в связи с поддельными векселями, якобы им выписанными, когда он ещё был директором компании «Алдис-Лада».
Сам Дмитрий имеет сильное сходство с печально известным Мавроди. Надо отметить, что некоторые его защищают, считая Пилевина опытным бизнесменом.
Подведем итоги
С учётом связи фонда с лицензированной ЦБ РФ управляющей компанией, сложно однозначно отрицать его доходность или надёжность. Однако вкладывая деньги на долгий срок, от 5 лет и дольше, нужно тщательно взвесить все аргументы и помнить, что на возврат и доходность инвестиций оказывает влияние множество факторов. Как например, рост доллара к рублю, очередная кризисная волна, взаимные неплатежи, которые отражаются и на аренде, пандемия в 2020 году, когда все должны были друг другу, а владельцев коммерческой недвижимости обязали снизить ставки и отсрочить платежи.
Все эти факторы могут в разной степени повлиять и на такой фонд как ПНК Рентал. Больше доверия компания заслужит, когда выйдет на биржу и пройдет листинг. Из всего этого следует, что нужно очень внимательно изучать все документы и соглашения, а также оценивать политику рисков подобных фондов, чтобы не получилась так, что управляющий, движимый только ему известными мотивами, вложит деньги в воздух. А инвестору потом не пришлось тратить силы и дополнительные деньги на суды.
